1 Apr 2010

任志强: 房价必然上涨的N个原因

2010-03-31 | 房价必然上涨的N个原因   

  任志强

  任志强搜狐博客:http://renzhiqiang.blog.sohu.com/

  房价的问题已争论多年了,2001年就有了泡沫与春东之争,而今年与2001年相比房价已上升了许多,这种泡沫与冬天的争论还在继续,房价也在叫骂声中依旧保持着上涨的趋势。

  导致房价上升的原因有许多,导致房价下跌的原因也有许多,问题在于中国现有的发展阶段中,导致房价不断上升的因素在积极发挥着作用,而导致房价下跌的因素尚未成为主流,因此部长们得出了未来20年仍处于上涨的压力的结论:

  我所观察的主要因素大约有如下几点,让中国的房价处于可持续上升的阶段:

  一、 中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求。

  中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。改革前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题,1978年城市人均居住面积仅为3.6平方米,低于建国初期4.7平方米的水平。虽然改革的三十年中有了长足的发展,特别是市场化之后,每年的开复工总量都在扩大,但仍无法满足日益增长的需求。

  纵观全球曾经发生过的房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口告诉增长中发生的呢?当人口增长下降且住房能满足基本需求时,房价就失去了上涨的压力,如现在的德国家庭总数少于住房总套数,房价自然也就难以上涨了。

  中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降到了2008年的2.96人/户,并在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的,80—90后的家庭分裂速度在不断加速,这种加速会延续大约至少十年。

  中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给,长期的供不应求现象无法缓解,政策的调控可以平衡一时的供求关系,但不等于满足、释放了需求,最终反而让镇压中的需求膨胀,严重的冲击市场的稳定性。

  二、中国的城市化需求

  中国正处于经济数十年持续的高增长中,这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的,也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。

  历史上中国遗留下来的最大问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差别和发展不平衡问题。改革前的三十年中国是重重工业而轻城市化的进程。世界上,特别是亚洲的多数国家都在二战之后迅速的用低成本完成了本国的城市化进程。大多在人均1000美元GDP时实现了城市化率65—70%。而我国1949年时仅有城市132个,市区人口仅为全部人口的7.3%。到1978年只有城市194个,城市化率仅为17.92%,处于城市缓慢发展的阶段。而1978—1995年期间承包制解放了大量的农村剩余劳动力,进城、城市化率开始加速。1995年已有城市640个,城市化率达到了29.04%。

  从世界各国情况看,30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段,70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段,1995年至今城市已达660个,城市人口已超过6亿,城市化率已达45%,虽然低于49%的世界水平,但仍以年均1.26%的速度在增长,最高年份达4.65%的增长率。

  中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题,但还需解决4亿农民的进程问题。如果同样的速度将需要60年的时间,必须以成倍增长的速度才有可能在未来的20—30年,当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率65—70%的水平。

  中国现有存量住宅约145亿平方米,至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标,而长期的供给严重滞后,尚无法满足这个城市化率的需求。

  从近十年城市化进程的情况分析,外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%,外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%,两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的,至少应有这么多数量的住房,而目前的生产能力是无法达到满足条件的,市场化的供给条件只能在其中择优录取了。这个竞争与选择的手段大约就是价格了。

  三、土地资源的稀缺性

  中国现有城市建成区的面积约3.84万平方公里,仅占国土总面积的0.4%,而农村宅基地的面积约16.8万平方公里,占国土总面积的1.75%。如果拿出1%的国土面积来建设城市,则至少可以解决14亿人的居住问题。实际中国是不缺少土地的。

  但中国面临着土地制度的约束性条件,无法让农村的土地,特别是宅基地产生集中的效应,并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是中国对粮食安全的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。

  土地是再生的资源,但土地的用途则是多样性的。目前国土的可耕种面积约占国土面积的17%,但实际的农田只剩了18亿亩多一点,其中约13—15亿亩用于粮食的生产,其余用于经济作物等。但从土地利用的变化看,变成只剩18亿亩耕地的原因与建设用地的增减直接关系并不大,而最大量的则是退耕还林的生态保护。

  


  而全国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩了4.5%,而商品住宅用地就更少得惊人了,于是土地的稀缺性就埋下了招拍挂中不断出现天价的种子。

  四、城市基础设施和公共服务提升

  都在抱怨政府天价地太黑的同时,也许大多数人将注意力放在了地价与房价上,尤其是关注政府的地价收入上。其实政府的地价收入都多重新回到了城市的土地之中,变成了房价上涨的基础条件。

  中国经济的高增长中一个明显的特征正是城市之间的竞争。这种竞争之中,所有的城市政府都在努力的改变城市的形象,不断的加大对城市基础设施和公共服务功能的投入。大量的城市在建高速铁路、公路、轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花园和改善城市面貌,因此许多地王的出现正在于公路、轻轨的作用;正在于城市花园的环境改变;正在于学校与医院提供了转项的需求。不但所供的土地被社会与投资者重新认识了,周边的房价也在市场中得到了价值的重新认定。

  环境的改善让价值被重估本就是件合理的事情,而城市的建设与政府的投入又有哪个不是希望提高国民的财富与城市的价值呢?难道会有一个政府专门去想让国民的财富不断的贬值、让国民的财富越来越不值钱吗?如果有这样的政府,也一定会很快被国民推翻的。而提高国民收入分配与提高国民财富价值是同样重要的事,要严厉批判的恰恰是那些想用国民财富贬值来达到推翻政府执政目的的短视者。

  而政府的大量投入和环境的改变难道不同时应提升房屋的价值吗?

  五、价格的提升也是一种货币现象

  请问:除黄金作为货币发行的后盾因素之外,又有哪个国家的货币是永远升值的呢?有的货币在对其他货币升值时,对本国的购买能力也许仍然是贬值的。既然货币是一种长期贬值状态,相对于不动产而言就一定是货币的升值。

  请问:三十年前十元钱能买多少东西,而今天能买多少同样的东西呢?这就是典型的货币现象。请问:三十年前的工资收入是多少,而今天又是多少呢?那么收入的增长基础除了生产效率的提高之外,则一定是货币的贬值,因此才有了货币流动性过剩必然导致通货膨胀的理论。

  如果用银行存款来计算,所有人都会认为存款的货币是在贬值的,同样的钱办了不同样的事情,买不了同样多的东西了。那么对其他产品而言的贬值,在不动产上也同样存在。

  六、成本因素的变化

  沉默因素导致产品的价格上涨是个经济活动中的基本现象,当粮食的收购价格提高时,粮食产品的价格也会提高,房地产也是如此。

  土地的价格在提高,钢材、水泥等建材的价格也在提高,使用的新材料提高了质量的同时价格也在提高,连工人的工资也在提高,最终的产品——房子的价格自然也会是上涨的。总不能购买者的收入在提高时,让生产者的工资收入下降吧。

  重要的是中国浪费了三十年低成本实现城市化发展的最终时机,如今不得不承受高成本城市化的现实。在石油每桶2美元时我们失去了机会,只好在大多数国家已在低成本时就实现了高城市化率的竞争中挣扎。煤、铁矿石的低价时代已不会再来了,正视这个成本加速增长的现实,就必须容忍不动产价格的上涨。

  七、不动产的多重功能作用

  从历史的经济周期看,不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强,保值率最高的产品,许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具,使住房在居住之外增加了许多其他的功能。

  在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中,住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的。同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。

  这种融资作用不但可以提高帮助消费,也可以有助于提供投资、生产的资金更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的。

  正因为多重功能的作用同时集于一身,因此增加了民众对住房的偏好,特别是供不应求让升值的预期长期并稳定,更促成了价格的上涨。

  八、中国的传统文化

  “有恒产才能有恒心”中国的历史一直给社会一种成家立业要先置恒产的观念。山西的大院就正式是这种传统文化的典型表现。从零开始的置业到逐步具备规模的大院,让人们安心和后顾无忧。

  同时将遗产留给后人的文化,从历代皇帝传江山开始演变为民间的一种潜意识。没有遗产税,让这种传承的文化成为现代大多数老年人一种根深蒂固的观念。而对年轻的一代则成为没有私有住房的财富作为生活安全的保障就无法成家立业,让祖孙几代人共同为置业而奋斗。

  现代的农村也同样,第一桶金大多不是用于再生产的投入,而是首先用于满足居住改善与扩张的需求,哪怕还有吃穿的困难也要先盖房。产的概念已超越了现实生活的能力,但却无法改变这种观念的存在。

  九、精神上的一种追求

  支撑和维系这种传统文化的恰恰是生活对比中的精神需求。租被看成是一种无能和耻辱。其实房改之前全社会不都是在租房住吗?但那时是制度让人们无法拥有财产的权利,一旦这张网被撕破之后,潮涌般的爆发出了一股置产热的力量,让社会与市场在毫无准备之中被冲得七零八落。

  于是出现了一种特殊的情况,人口普查中发现:低收入阶层的住房私有化率最高,整体的住房私有化率中的高低与收入的高低成反比,反而是最高收入阶层的住房私有化率最低。同样的反比则反映在租房上,最高收入阶层的租房比重反而是最高的。

  这正是生活的对比中高收入不再为自己的生活地位与消费能力发愁,有没有祖产不是最重要的,生活质量的好坏是最重要的。反之,最缺少精神需求的低收入人群则不得不靠拥有住房财产来保住尊严与地位。

  正是这种对比中的作用让人们在实物财富的拥有中和精神需求上形成了反差。开着一辆小拉达车的年轻人会对奔驰车表示赞赏,并看不起电动摩托车。同样拥有住房的骑自行车的年轻人则不愿嫁给只有拉达车而无住房的对象,互补中的精神与物质的追求中,更多的人会以拥有住房资产而骄傲,甚至看不起那些租用住房而追求高生活质量的大款们。

  住房在这种精神回家的追求中成为可靠的港湾,也变成了身份与地位的象征,价格则伴随着这种精神的需求而不断上涨。

  十、不可忽略的收入增长

  几乎全社会听到的都是中国高房价的怨声载道,更培育出了无数的泡沫梦幻。既有人用不正确的计算方式中的房价收入比的概念来说明中国的泡沫,也有人用房价租售比来证明这个泡沫将要破裂,但却从来没有人承认房价的增长幅度与数倍远远小于收入增长的幅度与倍数。

  如果用价格与收入的同比计算,1998年房改货币化时的全国商品房住宅平均价格只有1854元/平方米,同样城镇人均可支配收入为5425元/年,家庭平均为3.16人/户,则家庭年收入为17143元/年,一年的收入可以购买当年的商品房为9.5平方米,8年约购买74平方米的住房。全国1998年的住房中位数面积为62平方米,则房价收入比在1:7以下,也就是说大部分城市的房价收入比在1:6以下,少数地区的房价收入比在1:8左右(因为收入合理应用中位数,房价也应用中位数价格,则全国的平均房价收入比都在1:6以下)。

  今天2009年的全国商品房住宅平均价格为4445元/平方米,同年城镇人均可支配收入为17175元/年,家庭平均为2.96人/户,则家庭年收入为50838元/年,一年的收入可以购买当年的商品房为11.44平方米,全国的住房面积中位数约为68平方米,则8年的收入可以购买91.5平方米的商品房,6年的收入正好购买68平方米。房价收入比都平均在1:6之内,换成中位数技术,则仍是绝大多数地区房价收入比在1:6之下。

  再看各自的增长情况,房价从1854元/平方米增长到4445元/平方米,增长了1.39倍,而人均可支配收入则从5425元/年增长到17175元/年,增长了2.16倍,很明显收入的增长远远高于了房价的增长。

  问题只在于平均数中只反映了一种统计中的对比情况,实际的生活中则一部分人大大的高于平均收入,而另一部分人则大大的低于平均收入,于是就出现了一些人可以用更高的价格、更大的面积改善居住条件,而另一些人则只能靠政府的保障解决住房问题。恰恰是略低于活略高于平均收入的一群人,既不能纳入政府的保障范围之内,又没有充分的能力可以任意的选择消费,但又有较高的消费欲望,于是成了被美誉为夹心层的一群,也成为不管实际情况如何也要攻击房价与社会的主力。

  问题还在于中国的商品房住房生产量每年仅有500万套上下,按城市现有家庭户数计算大约只占2.5%(城市人口约6.07亿,2亿多户),只能优先满足那些收入高于平均值的家庭,只有当供给量大量增长时,才能用不同的产品覆盖更大的受益群体。

  因此在收入的增长中,特别是高收入群体收入的快速增长中,房价也就停不下上涨的脚步。试想能在中国经济的高增长中停下收入增长的脚步吗?试想能在资产价格的增长中停下土地价格增长的脚步吗?除了扩大供给之外,缺少供求平衡的条件时,房价只好承担更多的上涨压力了。中国加快国民收入分配的政策只会提高民众收入增长的速度。

  也许还能举出更多的理由来说明房价必然上涨的原因,但只希望房价上涨的速度不要过快,不要超过了收入增长的条件。

  我同样可以举出许多房价会下跌的理由,但至少目前这些国际上曾经出现的让房价暴跌的理由尚未在中国出现。

  如果经济的下滑、房贷中的高杠杆率(中国一次性付款购房的比重超过了50%,贷款只占全部销售额的19%),人口的下降、家庭分裂速度的下降(这些大约都在2020年之后才开始),如果政府投入的减少、货币的高速升值(日本当年升值了4倍多),以及大量失业导致的收入减少、城市化率的减速等等。

  而当下降的因素尚未出现、上涨的因素占主导地位时,必须正视这种目前发展阶段的特征,并用对症下药的方式解决供给量增加的问题,才有让房价平稳增长的可能。

  用政策的强压硬将房价打下去的可能在中国是存在的,非市场化的经济运行中政府的力量是可以强大到指挥经济运行轨迹的。但这种强压下的市场是政府的主导目的吗?会让中国比其他国家更强大吗?

  房价只有在正确的认识与分析中才会具有理性!

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