深圳市楼市面临7大机遇

深圳市楼市面临7大机遇
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2009-6-12 2:42:04 --三月风-- 发表于 搜房网 - 深圳业主论坛 - 三月风专栏

深圳市楼市面临7大机遇


太多的巧合不是巧合
都知的机会不是机会


机遇1：珠三角发展纲要

建国60年改革30年，天降大任于珠三角


如果说30年前在沿海地区搞经济特区，是为了杀出一条适合中国经济发展的道路，过去30年举世瞩目的发展成果，足以证明当时的决策英明。而过去30年因劳动力开放红利，以基本上让国家初强小民初富。但小富即安的保全思维，现以从企业影响到了官场，面对国内经济发展遇到的瓶颈、世界金融危机送给中国的历史发展机遇，近期10个月内从主席到总理，从中央到国务院领导才会如此密集的视察珠三角，这些决不仅仅是为解决就业、安抚中小企业而来，而是为中国经济发展寻思路、谋突破，国务院推出的“珠三角发展纲要”，高层就是希望珠三角为中国经济发展遇到的瓶颈炸开一个突破口。

因为国家发展的需要，所以国务院给广东“珠三角发展纲要”，批准深圳城市扩张（将市区扩大到宝安龙岗）规划，同时给了深圳改革政策先试先行的特权。高层如此厚爱“珠三角”，是因为长三角是国家经济的命脉，加上大多数是国企与民营利益集团，过激的政策试点一旦收不住就将动摇国本。而京三角、成都重庆、武汉、西安、长株潭、福建海西、北部湾等经济区都太薄弱，不仅不能担重任，就是让他们试点，没有规模的经济区也试不出什么可借鉴的经验。唯有知本、资本、民企、外企、规模高度集中的珠三角，即便在政策试点中出了问题，结果都是民企自担，所以珠三角再次被推到了改革前台。


机遇2：楼市利空成梦幻

小产权房（违法建筑）转正将无限期拖延


笔者之所以提出小产权房（违法建筑）转正将无限期拖延，并不是笔者认为小产权房（违法建筑）将无法转正，正相反，笔者坚信在“法不制众”的国情下，在小产权房（违法建筑）中蕴藏的巨额利益的诱惑下，有太多逐利各方，不论是口头上的于公，还是阴暗中的于私，他们`都需要对小产权房（违法建筑）将释放出的巨额利益预先做出利益分配，或者说是逐利各方岂肯放过万载难缝的瓜分法制红利机会。

随着上周深圳市高层暴出的人事大地震，有机会参入小产权房（违法建筑）逐利的各方和个体，他们在无法确保头顶乌纱帽之前，在没有洗干净自身污垢之前，在没有证明所在职位是否合法之前，这群曾经倡导将小产权房（违法建筑）转正者，他们就是为了自保也不会、也不敢再在此时火中取炭。而新接任的高深圳高层在没有安抚好局面、安插好亲信、计算好利益之前，他们也不可能去触碰这道费力不讨好、既无法可依、又无例可循的难题，所以笔者才敢断言，小产权房（违法建筑）转正将无限期拖延。


机遇3：境外热钱为保值

抢在人民币国际化升值前潜入中国坐享其成


在这世界性消费低迷，出口实体经济仍旧困难，中小企业生存艰难之时，中国平稳的政局、13亿人口的市场、银行存款的利差、对中国经济的预期，理所当然的就成了全球热钱的避风港。上个月香港汇丰银行公布，在汇丰银行1万元存款年利息为港币1元，而国内1年期1万元定期存款利息（不计税）在340元左右，如考虑委托理财（同业间拆借）年收入可达520元左右，如果参入民间理财年收入（小额借贷在1200元左右）、（高利贷则可达到3000—5000元或更高）。目前国内除了股市可供大资金快速进出以外，具备大资金进出又能运用投资扛杆操作、同时还能要挟到折扣差价、并且有及高的保值系数的投资产品就只有房市了。


机遇4：市场流通性过剩

曲线救市，巨额放贷已成为千夫所指的楼价帮凶


为了拯救经济，为了稳定政局，为了创造就业，在一连串的“为了……”的借口之下，我国拿到了2项将永远都不可能被刷新的世界纪录。第1项：银行在3个月内放贷出4.6万亿元人民币。第2项：季度放款额度达到年度计划放款额度的92%。这两项世界纪录肯定将成为“空前绝后”之“震世创举”。这创举与笔者无关，但过度信贷扩张的创举之下，流出来的热钱、热钱的流向，却必将与股市和楼市相关。股市为何一天成交高达2500亿？楼市为何近期出现小阳春？二手房为何每天成交6-700套？市区内豪宅为何不断刷新成交价？CPI为何快速回稳？物价是否会因流动性过剩而膨胀？未解决就业困难之时是否会提防通胀？大面积通胀之下如何才能压制住楼价的上涨？


机遇5：市场存量剩几何

物极必反：去年下跌的依据是否将成回涨的理由


至今仍有人不断的将市场存量看成为楼市利空，可是，从6万套存量到4万套存量以下，市场仅仅只用了不到5个月的时间。从理论上讲，近4万套的存量按每天250套的消化速度，市场需要150天左右才能消化完。可是没有人注意，新盘的开发量、开工项目工程的进度，都是被少数开发商所控制。按在商言商理论，楼价跌时市场痛打落水狗，个个都是跌而盼跌。而今有楼价现出上涨机会，原本就绝顶的开发商，岂肯、岂会、岂愿“让利行义”？深圳有近10个月商住用地零成交，加上不少项目为保利而拖延工期，新拿到土地的项目需要近20个月开发时间，一个供应断档期必将出现，这群刚刚才爬上岸边的“湿狗”（开发商）们，他们如不“捂盘待涨”才叫怪事。


机遇6：万科为何抢土地

万科地产：为什么从断臂求生而突然开始疯狂抢地


国内房地产的老大是万科，08年万科带头降价断臂求生，09年万科已经带头抢地。近期在售项目小步快跑调价的是万科，本月内疯狂抢地的同样是万科。深圳市还有多少存量地？旧城改造项目地价有多高？旧改的开发的周期有多长？旧改完的返迁比例有多大？可供市场购买的供应量有多少？看看爱华路旧改项目地价（每平方米楼面地价15000元），仅项目的开发成本就不会低于23000元平方米（含税）。西乡旧改项目地价（每平方米楼面地价6700元），仅项目的开发成本就不会低于11500元平方米（含税），该项目地价超出底价10亿元，最后万科也没有拿到。王石不傻、郁亮不笨、万科没疯，而是王石、郁亮、万科发现市场快要再次疯了。


机遇7：春江水暖鸭先知

全球股市与经济正缓慢复苏，温州人再成春江鸭


国家昨天公布的CPI、PPI数据，笔者在此不讨论数据的可靠性与含水量，因为那些不是笔者的能力可以考正的，仅从公布的各项数据近几个月环比看，国内经济以基本上企稳，或者说是出现了复苏的迹象。在国内房地产市场仍处一片悲观失望、持币待跌之际，近十年在投资领域一直具有先知先觉的温州人，他们不仅将5月份温州市楼价涨幅推到了全国第一，而且近期他们组织的“炒楼团”重返深圳市场，此次他们是否又能成为知春暖的江鸭？笔者不敢肯定，但笔者怕将十分关注，笔者在此不想说深圳房价近期一定就会大涨，但随着金融、经济、政策不断为楼市堆积利多之时，只要不出现突发的天灾人祸，深圳楼市就不仅是止跌回稳，而是将缓慢攀升了。





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