关于基金，保险和房地产等赚钱的秘密

关于基金，保险和房地产等赚钱的秘密 (转载)


草庵居士
1/11/2006

首先是基金，美国的的基金基本上属于两大类，一是非赢利，另是赢利。非赢利机构属于公共财产。但通常也被个人利用。使用一些特别的法律手段将其合法地变成私人专属机构。例如一些大的企业老板，他们为了子女就设立了一些非赢利机构，这些机构的目的就是为了养活后代，保证他们的基本生活。

按照法律规定，非赢利机构是不能继承的。但法律毕竟有很多漏洞。诸如在基金成立的时候，根据各州的法律不同，成立时需要几个创始人，你可以把自己的家人作为创始人。在成立之时就在理事会合同及章程上加入这样一个条款：“新理事的人选由现有理事推荐，而且需要现有全体理事全票通过”。这是个排它性的条款。换句话说，新的理事需要你选择，而且如果别人和你找别扭，你可以用你的一票让他的继承人也无法成为理事，相互制约。

另一个常见的条约是：“理事长，执行长的选举需要全体理事一致同意”。这个看似公允的条款也是保护性的，你作为理事长，别人提案你下台，只要你自己反对，你就可以永远当理事长。象“中国人权”这样的非赢利机构，就是因为没有这样类似的条例，所以刘青就不可能成为永久的主席。但只有上面两个条例还不行，还需要加上：“本章程的修改需要全体理事同意”。有了这三条的基本保障，这个公开的非赢利机构就基本上是你个人所有的。如果你要求的更独裁一些，你可以加上更苛刻的条款，诸如：“新理事的产生需要理事长提议，新理事长需要全体理事通过及理事长同意，理事奖惩需要经过理事长同意批准并得到三分之二的理事同意”等等。

这些苛刻的先决条件基本上保护基金会的创始人和家族继承人。同样，你捐出巨款，同样可以有捐款条件，可以交换你的子女作为该基金会的永久成员或理事。在美国所有的捐款几乎都有各自不同的条件。

在美国取得捐款并不困难。保险之是其中的一个方式。其他的方式也有很多。美国大学受捐很多，为什么，很多人以为是美国人支持教育，其实这只是一个原因，更一个原因是，他可以通过捐款减少自己子女的学费并保障自己的子女上好的大学。在目前，如果你给哈佛大学捐款二十万美元，就几乎可以保障你的子女被录取而且你还可以在你的捐款条件中指明这笔捐款用于资助你的子女，当然，这样的捐款往往并不用父母的个人身份，而是用他个人私有的企业名义。因为在美国上私立大学学费很贵，而且家庭年收入超过7万美元的几乎就没有机会拿到奖学金补助．学费需要自己家庭去承担，二十万美元捐款，你还可以抵退税，保证了子女上好学校，又能资助自己的子女四年大学生活，实际上是个非常好合算的事情．即使是普通的州立大学，四年的子女教育费用也不会低于五万美元，这好是节省计算．私立大学费用高过二十万的比比皆是．而你通过捐款，实际花费的不过是十几万而已．

在募集捐款中，很多基金会定期向大学固定捐款，他们也会有条件．这个条件就是他们向捐款人保障捐款人的子女可以上某些大学，可以固定的得到资助．而这些二手的基金会可以从中谋利．捐款人捐给基金会二十万美元，但因为基金会可能得到了十个人的捐款，他常年向某个大学捐款，这个大学就会对他有特殊的优惠，所以，这个基金会可能只需要向大学捐款一百五十万，就可以保证十个学生上学并取得指定的奖学金．而基金会可以谋利五十万美元捐款．

当然，各个非赢利机构性质不同，募捐的特点也不同．诸如我目前帮助一个非赢利华人媒体与某汽车商谈募捐．本来华人媒体很小，市场也很小，一天一次三十秒广告收费才几百美元．即使如此，很多企业还不愿意．怎么办呢？我就和他们谈捐款，二十万捐款可以保证你十年每天60秒的广告时间．企业捐款同样可以抵扣税，作为新的华人媒体，可以马上收到现金，而广告时间加长，但成本并不增加. 捐款方可以用少量的金钱购买长期的的广告时间,双方都有好处．

诸如房地产就很简单，白兰女士说了一个特殊的案例，但并不常见。有些老人愿意将自己的房地产或住房捐给基金会，他可能有类似的条件：“固定给老人一定的生活费或老人在死亡之前永久居住在原房地产内，或者基金会负责支付目前的房屋贷款余额，基金会负责房地产的维护及一切费用等”．类似这样的捐款，基金会需要计算是否合算，当然有风险，而且是未来受益。但通常情况下，各种基金都会接受。

捐款问题是个非常复杂的问题，这与你的收入和各类资产状况有关．同样与法律有关．有关计算起来也非常的复杂，所以在美国有很多的专业募捐人，这些人不仅认识很多富人，还需要很多专业的知识，也需要会计师，律师，保险经纪，房地产经济,股票经纪等众多专业人员的配合。．同样，捐款的补偿也并非人寿保险一个方式，目前流行的还有房地产抵押捐款，IRA抵押捐款及IRA其他方式的捐款，期指固定捐款等多类．但基本上都是与金融结合．

在美国，每年有八千亿美元的捐款，普通百姓捐款最多的地区是中南部的传统教区。尽管那里的人收入并不高，但通常每年都会捐款一千美元左右。相反在大都会地区，捐款往往是富人，普通人捐款数量不过是每年数百美元。但另一个问题是我们经常会发现，美国有钱人几乎每年都不交税，或很少交税。几乎美国大媒体每年都会报道这类事情，公布这些富豪的名单。原因上面已经基本说了。基本上是利用各种手段逃避税收并为子女保留财产。

因为个人状况不同，捐款数额不同，抵退税也不不同。通常是200美元以内的小额捐款没有什么抵退．但如果你累积起来，同样可以抵退税．正常情况下，你先全额捐款，然后在年底报税时再根据法律抵退．所以，在每年底的时候，往往是大量捐款出现的时候，因为这些企业家可以基本上算出了他的纳税额，就需要考虑如何合理避税了．而各个基金会在这个时候也是最忙碌，最后冲刺的阶段．通常情况下,大额捐款的抵扣比例在35-50%之间,这需要计算什么方式更合算,更合理.


在美国，买人寿保险很多。但人寿保险保险有两大类，一是投资型，一是纯粹的保险型。投资型的是你买保险公司的各类基金，然后依靠基金收入来维持你缴纳的保费，根据各个保险公司及各个基金的情况不同，大约是十年左右，你就可以不再交纳投保基金。但在开始的时候，你需要交纳很多的投保基金。当然，如果你选择的投保基金不对，他亏损或倒闭了，你就要自担风险。但同样也有好处，你投资的钱，将会在一定时期之后逐步返回给你，而且你的投保金额也会在你死亡之后给你的收益人．


另一类的纯粹型保险很便宜，各地情况不同，各个保险公司因为里面的保险内容不同他自己的各个同类保险价格也不相同。以四十岁年龄的人计算，十万美元保险额，便宜的每年只需要一百多美元，贵的每年需要一千多美元。但大部分中等的在二百至三百美元美元左右，这个保险也分很多种，有的是只要你交钱，你就可以继续。有的就只规定只保你十五年，或三十年。等你到了七十岁以后，买人寿保险就很困难了。但保险公司就是为了赚你安全期的保险费。这类保险与投资类保险不同，你要维持你的人寿保险就一定要按月交纳保费，特别是在你年纪大的时候，你千万不能忘记交纳，很多保险公司为了保障自己的利益，往往会有特别的规定，诸如规定你延误一周缴纳保费就算你自动退出，利用你的小失误故意将你的投保中断，而且责任不在于他，这样他就可以规避风险，因为按照美国法律，保险公司不可以没有合法理由的情况下中断你的保险，只有你自己才有权利中断，但你会受很大的损失．而你已经七老八十了，又没有财富，再买保险就很困难，而找专业律师帮你可能仅仅收费就要上万美元．


人到了八十岁是否能买到保险？当然能。美国有种各样的保险，而且专门有从事这种老年人的保险公司，也有专门针对有钱人的保险公司。当然，这类保险通常比较贵。但也有很多办法解决。其中一个办法是集体投保。集体投保通常都有折扣，而且根据联邦相关法律和各个州不同的法律，他不能进行任何歧视。即使是某些保险公司不受保，明知道会赔钱，他也不得不接受。但这需要很多技巧。例如某些州为了保护老人和儿童，他就规定，各个保险公司必须要在投保人中将老人和儿童占有一定的比例，你只保年轻人和中年人，只顾自己赚钱不行，你不能把老人和风险较大的年幼儿童排除在外，这是年龄歧视。保险公司必须要对这类承保申请接受，达到一定的比例之后才可以拒绝。但一般情况下，保险公司对经纪人有考核，他们会千方百计推脱这些投保。但只要你有办法，他们就会明知道赔钱，但也必须接受。而你能找到这类公司，并能证明他们并没有达到标准，就可以说服他们接受你的投保。而集体承保也是类似，他不能在集体投保中因为年龄问题作为对某人不接受的理由，特别是一些大企业的集体投保，更不能如此进行。否则他就会被人以年龄或种族歧视的理由被告。而很多保险公司特别是对大的企业的集体投保都非常重视，他们会估算总体的风险和利益，如果总体上风险利益合适，他们同样会接受保险。在美国，很多企业家年近九十仍在管理自己的企业，他们都没有保险了吗？美国老人都没有人寿保险了吗？怎么可能，相反，他们是很多保险公司争夺的对象。因为给他们承保往往能带来一个企业所有人员及这些富裕家族的年轻成员来一起投保。网上有位先生以保险的基本计算来说明给八十岁的人投保不会赚钱，来证明保险公司不会接受．这只是理论上的说法,在实际生活中，这种证明并不能说明问题，因为生活中并不是理论那样．就如同商场经常会有些大减价，某些产品以低于成本的价格出售，如此说来商家也不是不可能吗？但实际生活中经常出现这种情况,商家考虑的是整体的利益．而美国法律对此也有相当完整的规范，特别是保险之类涉及全民利益和公平性质的问题，法律更是完善．诸如律师就必须承担一定比例的公益性的非赢利的案件．而网络上的那位先生的论证，只能说明他既不专业,更不是这类行业的从业人员，仅仅凭一点书本的知识就盲目下结论，一点经验都没有．


关于购买大楼，这属于房地产投资，作为个人投资房地产，有个区别，你自己购买住宅，一般要考虑你的FICO，也就是说你的信用分数和收入是非常重要的，在美国的个人房屋贷款种类大约有三万多种．你个人的情况不同，选择的贷款种类也不同．贷款的利息也不同，同样你的头款支付的多少也影响你的贷款利息．贷款利息可能只有3-4，也可能高达10-14．这需要根据情况而定．在文章中无法说清楚．但同样，你如果有专业知识，也可以在同样基础上，你也可以赚贷款银行的钱．举个案例：假定你买一栋自宅，贷款三十万，贷款经济可能会尽量说服你采用利息较高的方案，因为银行通常会将这部分一年的收益作为回报和佣金支付给贷款经纪．很多人因为不懂里面的奥妙，就更喜欢和贷款经纪讨价还价，希望采取最低的利息，而很多诚实的贷款经纪也不懂如何赚钱，就帮你找最低利息的贷款．其实，作为你和贷款经纪都是输家．


如果是我，我就会在我的个人条件下，选择同类贷款利息最高的贷款，可能大家会觉得很傻，有利息低的不要，却要选择利息高的？为什么？原因很简单，可以赚钱．当你知道贷款利率将会逐步走低，你可能会经常更换更低的贷款，以求得自己的利益，但美国银行和法律有规定，三个月后，银行不得拒绝客户更换贷款和贷款银行，你采取了高利息，银行将一年的多余赢利给了贷款经纪做为佣金奖励，但你可以与贷款经纪谈判将这部份钱要出来．大家或许会想，贷款经纪怎么会把自己的钱给你？当然会，因为他给你低利息是做一次生意，你用高利息贷款，三个月再更换贷款，就等于他又招揽了一次生意，他又赚了一次钱．而你在一年内可以从高利息换到低利息，更换四次，贷款经济等于是将生意由一个做成了四个，他的贷款佣金收入就等于长了四倍．而你每换一次贷款银行，都是从高利息换成低利息，从法律上你没有任何问题，人都会追求利益最大化，我逐步发现更好的贷款条件，更换贷款没有任何罪行．但由于你每次支付的不过是三个月的高利息，但银行往往将一年的超额盈余支付给贷款经纪，而你又将贷款经纪这笔钱拿走，这就等于你从银行中赚去了更多的钱．基本上，如果你能在一年中更换四次贷款，你大约可以赚贷款银行10%的利润．也就是说，你贷款三十万买的房屋，通过不断更换贷款公司，这些贷款银行可以白送给你三万美元．当然，具体情况各地不同，各位可以找当地的贷款经纪去仔细计算并商量．通常情况下，本居士这点赚钱小秘密不告诉别人，更不会公开．

购买商业地产与个人不同，他通常不再考虑个人的FICO，他通常考虑的市场问题．你购买商业地产，通常都可以向房地产经纪讨要该地产数年来的收入等财务报表，更可以讨要历年房客的资料和信用资料．专业人员就会根据目前的状况计算出你购买的商业地产是否可以用自己的客户收入来支付银行的贷款和管理费用．计算出你需要支付多少头款才可以让银行接受．在目前状态下，美国地区的办公大楼，通常在支付20%的头款情况下，银行都可以贷款给你，当然，你的管理经验和雇佣的管理人员都会影响你的贷款数额和利息．通常情况下，银行不会在你购买的大楼出租收入不能覆盖你的贷款的情况下给你放款．在这点上，你完全可以放心银行，换句话说，如果银行说能给你贷款，这基本上说明，你购买的大楼收入有保障，至少银行不会让他的利益受损失．但有一种情况，如果你的头款金额已经超过了百分之三十，因为银行有地产做抵押，他可能就不会对你的大楼收入是否能保障还贷款感兴趣了，因为通常银行在回收坏帐时需要花费10-20%的额外费用，你已经有30%的头款放在那里，即使是地产下跌，银行也不会损失太多，或者没有损失反而有赚．事实上，美国就有类似的小银行专门从事这种贷款生意，他的目的就是让你损失，然后他接受你的地产赚钱．


另一个话题，以我个人经验，目前不是购买地产的最好时机．很多人对地产经纪和财经人士非常相信．但我通常并不如此认为．我有个方法告诉各位，．各位可以找一位熟悉的贷款经纪，确定一种类型的房地产贷款，将每周的同类同银行的房地产贷款资料收集起来，然后进行比较，这样你就能很清楚地了解当地房地产的发展趋势．我去年六月，在当地媒体中宣布，美国地产将在九月份发生转折，当时很多人问我为什么，我告诉他是凭我的专业和经验．实际上，我是根据银行的贷款条件认定的．但我在媒体上不能对大众这么讲，否则我就太没水准了，显不出本居士的高明．


其实，每个大银行都有数百名的专业技术支持人员，他们专门从事贷款和市场地研究，各个银行几乎每天都有根据市场变化而出现的新的贷款计划．只要你能锁定几家大银行，锁定几个同一类型，同一条件的的贷款计划，你基本上就能分析出房地产市场的变化，因为几家大银行的上千研究人员已经帮你研究好了．当你看到同样收入，同样信用指数的，同样贷款金额的贷款计划，上个月银行可以贷款给你80%，而这个月银行可以贷款给你90%．或者说，同样是可以贷款给你三十万，同样的利息，但原来需要你的信用指数是700分，但目前只需要620分．这就说明银行分析认为房地产在上升，他们的风险小，他可以放心的放宽条件去拉更多的客户．如果你看到的是相反，这说明房地产风险增大，你需要小心了，可能目前的房地产已经到了最高峰．你不能买房子了但因为银行的分析到贷款计划的变更需要时间，他们与真实的市场情况有一定的距离，这个时间差通常有一到三个月的时间．你判断的时候就需要将这个情况考虑进去．但至于什么时候买房地产最便宜，贷款最合适，这需要更多的篇幅去讲，里面也有很多的秘密，赚钱省钱的秘密更多，不过在这里就不多说了．
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很多人喜欢听保险经纪额定劝告去买投资储蓄型的人寿保险.但实际上他非常的不划算.其实,你购买这类保险,不如自己去购买基金.而且管理费更低.你单独购买纯粹型的保险反而费用不多,每年几百美元而已.


另一个是,如果你要是资产在2-3百万美元,千万不要按照保险公司的固定合同签约,你要找专业律师和他们谈判.因为在你目前的资产状态下,你可以购买800-1000万美元的保险.这种生意,接待你的通常就不是普通的保险经纪,你的保险经纪会得到佣金,但他会靠边站,接待你的应是当地部门经理级别的人,而且你可以和他们讨价还价,在合同条款中取舍增添.

事实上,在美国,资产在一亿美元以上的富豪中,只有百分之十以下的人才会购买人寿保险.富豪不买人寿保险有其原因,更重要的是,他们已经有足够的金钱聘请律师和会计师去逃避以往生意中的税收和遗产税.他们不需要用人寿保险来给子女留下物质保证,更不需要通过人寿保险这种让别人委托理财的方式来积累财富.

知道楼上的那位"断臂武松"是个行业外人,才故意问了他个问题.比尔.盖兹目前没有买任何人寿保险.这是任何在保险公司工作的保险经纪都知道的事实.真正的保险经纪,至少要受一年的正规训练,在上学的时候,老师就会告诉他,对大额保险推销是非常的困难,因为富豪不买人寿保险保险. 郝莱钨的大牌演员几乎都没有任何人寿保险,谁要是能卖给他们保险,保证一夜之间整个保险行业都会知道,更会轰动.

同时,在接受训练的同时,教师也会告诉他各个收入人群和各个种族的人,各个行业的人哪一类人喜欢买保险,喜欢买哪一种保险.这是保险公司对新人的基本训练.

另一个问题,如果保单超过五千万美元,各个保险公司就至少有三个人参与,一是律师,二是精算师,三是当地的大区经理,而不是当地的部门经理,通常联系的保险经纪只能在旁边观看,谈判时,他连具体的谈判都有可能不让参加.更多的可能是总公司会安排VIP部门负责人来亲自负责.而这个保单根本就不可能是原来的固有合同,基本上根据双方具体的谈判从新写的合同.本人早年从事这个行业的老师是位移民美国的越南人,他早年留学美国,曾任自由越南的财政副部长,后来避难到美国.本人接手的最大保单是1200万美元,卖给了一位美国前棒球教练的新婚妻子.干了数年的保险,才知道大单子是如何做的.不过,美国有句话:"能在汽车经纪和保险经纪里干上三年的人,世界上所有的行业的推销他就都能干".不过这话不是好话,他是说,这两个行业中的经纪人很会推销,同时也是说很会"骗人".

所以,楼上的这位"断臂武松"实在是误人.
没办法,中国人里有些人喜欢这样不懂装懂.